從2014年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)巨頭開始推出各種形式的房地產(chǎn)眾籌項目。再加上潘石屹、任志強(qiáng)等地產(chǎn)大佬的加持，把“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”這個概念推向輿論高潮。
房地產(chǎn)業(yè)與眾籌如何發(fā)生鏈?zhǔn)椒磻?yīng)？南七道專訪國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌平臺房籌網(wǎng)創(chuàng)始人陳宏楷，聽聽這位創(chuàng)業(yè)者的理解和判斷。
陳宏楷們眼中的行業(yè)背景（眾籌房產(chǎn)的機(jī)會）
過去十多年里，購置房產(chǎn)是最有保障的投資，很少會大幅下跌。大量投資房地產(chǎn)、跟得上中國這艘航母的人財富快速上漲，可支配資源越來越多。
但是，隨著經(jīng)濟(jì)的增速放緩和貨幣政策的收緊，房地產(chǎn)的黃金發(fā)展期已經(jīng)過去，本來就總量偏少的市場接盤者更加稀少。物業(yè)面臨價格調(diào)整和去化緩慢的雙重難題。
另一方面，占人口絕大多數(shù)的大眾投資者由于可支配的資金較少，只能局限于儲蓄、保險、股市、公募基金等或者收益率不高、或者風(fēng)險畸高的投資產(chǎn)品。而房地產(chǎn)等高收益、低風(fēng)險的投資品因門檻極高，大眾投資者無法參與。由于在房地產(chǎn)上的社會發(fā)展紅利的分配不公，導(dǎo)致近年來貧富差距越來越嚴(yán)重。
普通民眾的錢放在銀行，拿到的是最低的收益保障。資金通過各種渠道進(jìn)入到房地產(chǎn)，由于環(huán)節(jié)的增多，加上利潤，極大的拉高了成本，最后房子又以高價格賣給了普通民眾。普通民眾承受著最高的成本，拿著最低的收益。
在陳宏楷看來，“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”的房地產(chǎn)眾籌模式可以改變原有的困局。他創(chuàng)立房籌網(wǎng)的初衷，就是運(yùn)用房地產(chǎn)眾籌模式，打造國內(nèi)一個大眾房地產(chǎn)投資平臺，讓大眾也能簡單地投資大宗物業(yè)，享受穩(wěn)定收益。普通投資者從最低1000元的金額開始投資，縮短普通民眾首次置業(yè)的周期。
模式、團(tuán)隊與融資
作為一名連續(xù)創(chuàng)業(yè)者，陳宏楷在創(chuàng)立房籌網(wǎng)前，曾經(jīng)擔(dān)任某國有商業(yè)銀行支行行長，積累了多年的金融和風(fēng)控經(jīng)驗，同時對于置業(yè)和資產(chǎn)管理也頗有了解。后來下海創(chuàng)業(yè)，開辦IT公司，投資物業(yè)和地產(chǎn)，均收獲頗豐。2008年金融危機(jī)時，大量物業(yè)價值被嚴(yán)重低估，陳宏楷逆勢而行，大量收購價值被低估的物業(yè)，獲得了不菲的回報。
他在讀中山大學(xué)EMBA時，遇到了從美國回來的陳暉。后者是研究美國眾籌的專家，所管理的創(chuàng)投基金是美國最早投資眾籌公司的基金之一。他向陳宏楷介紹了美國Fundrise等房地產(chǎn)眾籌模式。
美國熱門的房地產(chǎn)眾籌網(wǎng)站Fundrise由本杰明?米勒(Benjamin Miller)和丹尼爾?米勒(Daniel Miller)于2012年成立。他們的初衷是為了手頭只有數(shù)百美元的普通投資者，也有機(jī)會參與地產(chǎn)建設(shè)。Fundrise在2014年完成了3000多萬美元的A輪融資。領(lǐng)投方為中國的人人公司。參投方包括曾投資過Kickstarter、Reddit、Lyft等倡導(dǎo)“分享經(jīng)濟(jì)”的聯(lián)合基金（Collaborative Fund）。
Fundrise的運(yùn)作模式是在平臺上列出各種房地產(chǎn)項目，從100美元起步，投資者購買房地產(chǎn)項目中的份額，按照投資占比，投資人可以從房地產(chǎn)出售所得收入中獲利，也可以拿到一定比例的租金收入。據(jù)海外媒體報道，去年美國房地產(chǎn)眾籌募集的資金已經(jīng)達(dá)到了10億美元，估計這一數(shù)據(jù)在2015年底達(dá)到25億美元，增長率將超過100%。
在國內(nèi)，各個巨頭也盯上了這塊巨大的市場，平安集團(tuán)下的平安好房，就是對這塊的布局和試水，對短期內(nèi)出手困難但房價有上升空間的現(xiàn)房，采用“購買+眾籌”的模式。在退出時，投資者獲得增值收益；成功操作的例如廣州北部萬科城項目。萬達(dá)和京東也相繼試水房地產(chǎn)眾籌這塊業(yè)務(wù)。
房籌網(wǎng)采用的是互聯(lián)網(wǎng)化的Reits（房地產(chǎn)信托投資基金）， 對于有穩(wěn)定收益、但總價高且不可分割的產(chǎn)品，在選擇物業(yè)后發(fā)起眾籌募集資金。眾籌成功后，房籌網(wǎng)協(xié)助所有投資者成立資產(chǎn)管理公司，由資管公司整體購買和持有物業(yè)，并委托第三方專業(yè)物業(yè)管理公司等進(jìn)行管理運(yùn)營。投資者通過金融產(chǎn)品持有物業(yè)相應(yīng)權(quán)益，獲得租金收益以及物業(yè)增值收益。這樣一來，大眾投資者就能夠以少量資金投資房地產(chǎn)，享受房地產(chǎn)的高回報。而開發(fā)商在極短時間內(nèi)實現(xiàn)物業(yè)變現(xiàn)，節(jié)省了資金成本。
房籌網(wǎng)的出發(fā)點(diǎn)是在北上廣深一線城市尋找價值被嚴(yán)重低估或者高折扣的物業(yè)；專注于對整體打包的資產(chǎn)收購，比如整體收購一個項目，一定階段的持有，投資的用戶獲得的是未來的增值收益和租金收益。傳統(tǒng)的投資，大多是嚴(yán)肅、私密、保守甚至是復(fù)雜的，但是在房籌網(wǎng)，公開、有趣、便于操作是投資的特點(diǎn)。房籌網(wǎng)近期上線的375萬項目，14分56秒被搶購一空，另一個82萬的項目也在28秒內(nèi)被秒殺。
投資關(guān)鍵的是風(fēng)控，這也是房籌網(wǎng)最關(guān)注的要點(diǎn)：資金通過銀聯(lián)第三方支付，去到監(jiān)管銀行，錢進(jìn)入到帳號，只能劃撥到開發(fā)商和原來的業(yè)主。通過銀行和銀聯(lián)，來把控資金端風(fēng)險。同時，由專業(yè)律師事務(wù)所全程負(fù)責(zé)監(jiān)管，保證投資人的權(quán)益。
在投入到互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融前，多次創(chuàng)業(yè)的陳宏楷深知，互補(bǔ)的優(yōu)秀團(tuán)隊才是關(guān)鍵。于是，陳宏楷花了近半年的時間尋找相關(guān)領(lǐng)域的合伙人：國內(nèi)房產(chǎn)眾籌早期布道者陳暉、有著多年互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)背景、曾經(jīng)操盤過數(shù)千萬用戶產(chǎn)品的唐偉鎮(zhèn)；擅長管控和執(zhí)行、曾經(jīng)在珠三角某地任職多個政府部門主要領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)的肖偉波；從廣州市國土局下海、國內(nèi)知名律師事務(wù)所合伙人的邱培杰等，都在房產(chǎn)眾籌這個愿景下加盟團(tuán)隊。很快，房籌網(wǎng)正式上線，并在公司完成注冊1個月后完成了一千萬的天使融資，估值1億。目前更大手筆的Pre-A輪募資也基本上接近尾聲。
金融：房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合點(diǎn)
陳宏楷認(rèn)為，在未來，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合將更多體現(xiàn)在金融屬性上；原來的剛性需求轉(zhuǎn)化為客戶的衍生消費(fèi)，才是互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的未來發(fā)展方向。
這也不止是陳一個人看法。原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)也說，“房地產(chǎn)企業(yè)和金融公司的組合模式，對于房企而言，可以把整個行業(yè)、傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式和融資方式顛覆。對消費(fèi)者來說，則提供了一個過去沒有過的理財模式”。
